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地產行業回暖 | 土地成交溢價率持續恢復

時間:2019-05-06

今年4月之前,很多地方政府還在擔心土地流拍,而4月這一波土地熱浪則讓熱點二線城市重新回到2017年的“高光”時候。4月,土地市場到底熱到什么程度?又將引發什么樣的連鎖反應?一線城市為何涼涼?各路房企在土地市場上有著怎么的表現?


18家房企拿地超過50億,中型房企成搶地主流

今年4月,房企拿地積極性出乎意料地高漲,業內數據顯示,4月單月有18家企業拿地超過50億元,其中,融創、碧桂園、新城控股、中海、華潤、綠城、榮盛、金地8家企業拿地超過100億元。這一數據,刷新了最近一年多土地市場的月度成交紀錄。


值得關注的是,今年4月,融創雖然只拿到20宗土地,但其總價已達到285億元,位居房企榜首,樓面價為7365元/平方米。而碧桂園則以234億元的總價位居第二,不過其在4月獲得了54宗土地,樓面價僅為3377元/平方米。


由此可見,碧桂園聚焦三四線城市拿地的路線并無改變。而融創則一直聚焦熱點城市。4月23日,融創在湖北省武漢市的公開招拍掛土地市場以152.38億元,收獲了4宗地塊。


在4月,新城發展、榮盛發展、旭輝集團、中梁地產、金科股份、正榮地產拿地數量均超過兩位數。新城發展、旭輝集團均獲得18宗土地。


因為4月的拿地成績,融創獲得了今年前4個月房企拿地金額冠軍。業內數據顯示,今年前4個月,融創仍以625.51億元位居首位,萬科、新城控股則以390.41億元和385.12億分別位居第二位、第三位,碧桂園以330.34億元位列第四位。綜合來看,今年前4個月有28家企業累計拿地過百億元,而在2018年同期只有24家企業,2017年同期只有18家。


此前,有業內人士分析這一波土地市場熱起來的原因時稱,2018年,因為持續的調控導致土地市場明顯降溫,流拍現象也屢見不鮮。而今年隨著一些地區樓市出現復蘇跡象,加上一些房企的資金壓力有所緩解,進而拉動了土地市場升溫。


不過,與以往不同,中型房企成為近期搶地的主流。對此,業內人士分析認為,房企的資金鏈分化比較嚴重,大部分企業依然處于降杠桿階段,特別是2016年左右購入大量高價地的企業,最近拿地非常少。


二線城市土地成交建面環比增七成,一線城市土地成交量下降

從4月全國土地來看,熱點集中在二線城市,最典型的是武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億元。尤其是4月下半月,搶地的節奏明顯加快。業內數據顯示,4月22日至4月26日,熱點二線城市賣地金額超過1000億元,高達1167.5億元。其中,武漢、合肥、蘇州、杭州四個城市土地市場成交就達700多億元。


相關數據也顯示出二線城市土地成交活躍度。4月,二線城市土地成交建筑面積為3607.1萬平方米,環比大幅增長70.8%,同比增長35.4%。其中,廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等熱點二線城市地價反彈較明顯。


在40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為桂林、襄陽、南寧、重慶和合肥,分別為178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄陽和南寧屬于弱二線城市和三線城市,而合肥和重慶屬于本輪房地產周期中前期領漲的熱點二線城市。


相比之下,一線城市土地成交量則下降明顯,4月4個一線城市土地成交建筑面積為110.3萬平方米,環比下降62.9%,同比下降36.5%。其中,深圳無土地成交。一線城市之所以有這樣的市場表現主要是供地量少。


對于二線城市土地熱的原因,王若辰認為,目前,開發商拿地預期的轉變,即規避三四線城市,向一二線城市轉移,同時一線城市供地量又比較少,熱點二線城市成為首選的拿地對象。


成交溢價率持續恢復,土地熱恐難持續?

由于當前熱點二線城市的土地市場升溫,很多業內人士擔心會引發調控政策出臺。部分熱點城市可能將繼續出臺調控政策,熱點二線城市土地市場量價難以持續齊升,預計2019年將保持穩定。


第二梯隊房企開始全面搶地,對于市場來說,蘇州、武漢等典型城市將成為未來房價最有可能明顯波動的地區,而隨后房地產調控是不是會加碼?也是對地方政府的最大考驗。


不過,影響政策轉向的核心因素,一是房地產價格,二是土地成交景氣度。房價大漲可能促成政策的轉向。2019年之后房價的逐漸上漲,也正在考驗政策的耐心。但從目前來看,核心城市房價距離歷史最高房價尚有距離,不構成政策轉向的理由。而從目前土地市場來看,雖然個別熱點城市土地市場恢復,但是尚不能構成整體性土地出讓的樂觀表現。


相關數據顯示,2018年四季度,百城土地出讓的成交溢價率觸及歷史最低點。2019年3月土地成交溢價率已經恢復到19.9%,成為2018年5月以來的歷史新高。而到了4月份,土地成交溢價率持續恢復。不過,預計2019年上半年,仍將出現10%左右的土地出讓金同比降幅。當然,這種下降是結構性的,部分熱點都市圈的土地仍然吸引力較強。



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